كم تستغرق قضية الإخلاء في السعودية؟ مدة وإجراءات إخلاء المستأجر
محتويات المقال
- كم تستغرق قضية الإخلاء في السعودية؟
- هل عقد إيجار يعتبر سندًا تنفيذيًا؟
- كم يستغرق إخلاء المستأجر عن طريق محكمة التنفيذ؟
- هل توجد مدة نظامية قبل الإخلاء الجبري؟
- ماذا إذا كان الإخلاء يحتاج إلى دعوى قضائية؟
- هل يمكن تحديد قضية الإخلاء بشهر أو شهرين؟
- هل عدم دفع الإيجار يؤدي إلى الإخلاء فورًا؟
- ماذا يحدث إذا رفض المستأجر تنفيذ أمر الإخلاء؟
- هل اعتراض المستأجر يوقف الإخلاء؟
- كيف يمكن تسريع إجراءات الإخلاء؟
- الخلاصة: كم تستغرق قضية الإخلاء في السعودية؟
- معلومات التواصل
كم تستغرق قضية الإخلاء في السعودية؟
من أكثر الأسئلة التي يطرحها ملاك العقارات عند وجود مستأجر يرفض إخلاء العقار: كم تستغرق قضية الإخلاء في السعودية؟ وهل يمكن إخراج المستأجر بسرعة؟
لا توجد مدة واحدة ثابتة تنطبق على جميع قضايا الإخلاء؛ لأن الإجراءات تختلف بحسب نوع عقد الإيجار، وسبب طلب الإخلاء، وما إذا كان العقد سندًا تنفيذيًا، ووجود نزاع بين المؤجر والمستأجر.
وفي بعض الحالات لا يحتاج المؤجر إلى رفع دعوى إخلاء ابتداءً، وإنما يمكنه التوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ إذا كان لديه سند تنفيذي صالح للتنفيذ.
هل عقد إيجار يعتبر سندًا تنفيذيًا؟
نعم، العقد الإلكتروني الموحّد الموثق في شبكة إيجار يعد سندًا تنفيذيًا، وهو ما يسمح -متى توافرت شروط التنفيذ في الحالة محل الطلب- بالتوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية لإثبات الحق من البداية.
وتوضح شبكة إيجار أن المقصود بالسند التنفيذي هو المستند الذي يمكن تنفيذه عن طريق محاكم التنفيذ دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية ابتداءً.
وهذا التفريق مهم جدًا عند الحديث عن مدة الإخلاء.
كم يستغرق إخلاء المستأجر عن طريق محكمة التنفيذ؟
إذا كان لدى المؤجر سند تنفيذي صالح للإخلاء، فإن الإجراءات تكون في الأصل أسرع من رفع دعوى موضوعية والحصول على حكم ثم الانتقال إلى مرحلة التنفيذ.
وبحسب نظام التنفيذ السعودي النافذ وقت كتابة هذا المقال، فإن تنفيذ إخلاء العقار يرتبط أولًا بإبلاغ المنفذ ضده بأمر التنفيذ ومنحه المهلة النظامية المقررة، ثم تبدأ إجراءات الإخلاء الجبري إذا لم ينفذ.
ولهذا لا يصح القول إن الإخلاء يستغرق مثلًا «خمسة أيام فقط»، لأن هذه المدة لا تمثل بالضرورة كامل الفترة منذ تقديم الطلب وحتى تسليم العقار للمؤجر؛ فقد يسبقها فحص طلب التنفيذ وإصدار أمر التنفيذ وإجراءات التبليغ، كما قد توجد ظروف تؤثر في استكمال التنفيذ. وتؤكد وزارة العدل أن عقد الإيجار الموثق يمكن تقديمه إلى محكمة التنفيذ بطلب تنفيذ مباشر لإخلاء العقار.
هل توجد مدة نظامية قبل الإخلاء الجبري؟
نعم.
وفق أحكام التنفيذ المباشر، لا يتم الانتقال إلى التنفيذ الجبري بمجرد تقديم الطلب دون إجراءات، بل يجب صدور أمر التنفيذ وإبلاغ المنفذ ضده وانقضاء المهلة النظامية المقررة دون تنفيذ الالتزام.
وقد صدر في عام 2026 نظام تنفيذ جديد نص على أن إجراءات التنفيذ الجبري في التنفيذ المباشر تبدأ إذا لم ينفذ المنفذ ضده التزامه خلال خمسة أيام عمل من تاريخ إبلاغه بأمر التنفيذ أو من تاريخ الإعلان النظامي، مع تنظيم الاستعانة بالقوة المختصة عند الحاجة. إلا أن النظام الجديد نص على العمل به بعد مضي 180 يومًا من تاريخ نشره، ولذلك يجب عند مباشرة أي طلب التحقق من النص النافذ في تاريخ الإجراء.
وبالتالي فإن مدة الخمسة أيام ليست إجابة عن المدة الإجمالية لقضية الإخلاء، وإنما هي جزء من إجراءات التنفيذ بعد الوصول إلى المرحلة النظامية المحددة.
ماذا إذا كان الإخلاء يحتاج إلى دعوى قضائية؟
تختلف الصورة إذا لم يكن لدى المؤجر سند تنفيذي يمكنه من طلب الإخلاء مباشرة، أو كان هناك نزاع يتطلب صدور حكم في أصل الحق.
توضح وزارة العدل أن المحاكم العامة تختص -ما لم ينص النظام على خلاف ذلك- بالدعاوى المتعلقة بالعقار، ومن بينها دعاوى الإخلاء ودفع الأجرة والمنازعات المرتبطة بالعقار.
في هذه الحالة تمر القضية بعدة مراحل بحسب طبيعتها، ومنها قيد الدعوى، وتبليغ المدعى عليه، ونظر دفوع الطرفين ومستنداتهما، ثم صدور الحكم، وما قد يتصل به من طرق الاعتراض وفق الأحكام النظامية، وبعد أن يصبح الحكم قابلًا للتنفيذ تبدأ مرحلة التنفيذ.
ولهذا قد تستغرق دعوى الإخلاء التي تحتاج إلى حكم قضائي وقتًا أطول من طلب الإخلاء المباشر أمام محكمة التنفيذ.
هل يمكن تحديد قضية الإخلاء بشهر أو شهرين؟
لا يمكن ضمان ذلك نظامًا.
لا يوجد حكم عام يقول إن جميع قضايا الإخلاء تنتهي خلال شهر أو شهرين أو مدة محددة مماثلة.
فالمدة الفعلية تتأثر بعوامل متعددة، منها:
- هل عقد الإيجار موثق في شبكة إيجار ويحمل صفة السند التنفيذي؟
- ما سبب طلب الإخلاء؟
- هل يحتاج المؤجر إلى حكم قضائي أم يستطيع طلب التنفيذ مباشرة؟
- هل تم تبليغ المستأجر بصورة صحيحة؟
- هل يعترض المستأجر على أصل الحق أو إجراءات التنفيذ؟
- هل توجد منازعة تنفيذ تستدعي النظر فيها؟
- هل نفذ المستأجر أمر الإخلاء طوعًا أم استلزم الأمر تنفيذًا جبريًا؟
لذلك فإن إعطاء مدة دقيقة قبل مراجعة العقد وسبب الإخلاء قد يكون غير صحيح.
هل عدم دفع الإيجار يؤدي إلى الإخلاء فورًا؟
عدم دفع الأجرة قد يمنح المؤجر حقوقًا نظامية وفق العقد والأنظمة المنظمة للعلاقة الإيجارية، لكن الإخلاء لا يتم بمجرد قيام المؤجر بإخراج المستأجر بنفسه.
إذا كان عقد الإيجار الموحّد صالحًا للتنفيذ، فيمكن الاستفادة من صفته كسند تنفيذي والتوجه إلى محكمة التنفيذ وفق شروط العقد والحالة محل المطالبة. وتوضح شبكة إيجار أنه عند مماطلة المستأجر في سداد الأجرة يمكن الاستفادة من صفة عقد إيجار الموحّد كسند تنفيذي والتوجه إلى محكمة التنفيذ بعد التحقق من صحة المطالبة.
كما يجب مراجعة بنود العقد والإشعارات اللازمة؛ إذ تبين شبكة إيجار في أحكام العقد السكني أن بعض حالات الإخلال ترتبط بإشعار الطرف المخل ومنحه مدة لمعالجة الإخلال قبل طلب فسخ العقد بحكم من الجهة القضائية المختصة.
ماذا يحدث إذا رفض المستأجر تنفيذ أمر الإخلاء؟
رفض المستأجر تنفيذ السند التنفيذي لا يعني انتهاء الإجراءات.
في التنفيذ المباشر، يجيز نظام التنفيذ السعودي اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري والاستعانة بالقوة المختصة وفق الشروط والإجراءات النظامية إذا امتنع المنفذ ضده عن التنفيذ.
لذلك فإن الطريق النظامي هو تنفيذ أمر الإخلاء من خلال الجهات المختصة، وليس قيام المؤجر باتخاذ إجراءات ذاتية لإخراج المستأجر دون سند أو إجراء نظامي.
هل اعتراض المستأجر يوقف الإخلاء؟
ليس كل اعتراض يؤدي تلقائيًا إلى وقف التنفيذ.
فالأثر يختلف بحسب نوع الاعتراض أو منازعة التنفيذ والقرار الصادر بشأنها. كما أن وجود نزاع حول صحة السند أو شروط التنفيذ قد يؤدي إلى منازعة تنفيذ يتم الفصل فيها وفق الإجراءات المقررة.
ولهذا يجب دراسة سبب اعتراض المستأجر ومدى تأثيره في طلب التنفيذ قبل تقدير المدة المتوقعة لاستكمال الإخلاء.
كيف يمكن تسريع إجراءات الإخلاء؟
من أهم الأمور التي تساعد في تجنب التأخير التأكد منذ البداية من صحة المستندات والعقد وسبب طلب الإخلاء.
ومن المهم أن يكون لدى المؤجر عقد موثق في شبكة إيجار، وأن يحتفظ بما يثبت الإخلال بالعقد، ومطالبات السداد والإشعارات والمراسلات ذات الصلة، وألا يبدأ بطلب الإخلاء قبل تحقق شروطه النظامية والتعاقدية.
كما ينبغي تحديد المسار الصحيح منذ البداية: هل الحالة تسمح بالتوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ، أم أنها تحتاج أولًا إلى دعوى والحصول على حكم؟
اختيار المسار غير الصحيح قد يؤدي إلى تأخير الإجراء أو رفض الطلب.
الخلاصة: كم تستغرق قضية الإخلاء في السعودية؟
لا توجد مدة ثابتة لجميع قضايا الإخلاء في السعودية.
إذا كان عقد الإيجار سندًا تنفيذيًا وكانت حالة الإخلاء قابلة للتنفيذ المباشر، فقد تكون الإجراءات أقصر؛ لأن المؤجر لا يحتاج إلى رفع دعوى موضوعية للحصول على حكم بالإخلاء أولًا.
أما إذا كانت القضية تحتاج إلى إثبات الحق والحصول على حكم قضائي، فقد تطول المدة بحسب إجراءات التبليغ والجلسات والدفوع والاعتراضات ثم إجراءات تنفيذ الحكم.
والأهم أن المهلة المحددة ضمن إجراءات التنفيذ لا تعني أن كامل قضية الإخلاء ستنتهي خلال هذه المهلة، لأن المدة الإجمالية تختلف من قضية إلى أخرى.
إذا كان هناك نزاع مع مستأجر بشأن عدم السداد أو انتهاء العقد أو رفض إخلاء العقار، يمكن لـ مكتب حمد للمحاماة والاستشارات القانونية دراسة عقد الإيجار والمستندات وتحديد ما إذا كانت الحالة تسمح بالتنفيذ المباشر أو تحتاج إلى دعوى قضائية، واختيار الإجراء النظامي المناسب.
للتواصل: 0548819970
تنبيه قانوني: هذا المحتوى لأغراض التوعية والتثقيف القانوني وفق الأنظمة السعودية، ولا يغني عن استشارة قانونية متخصصة؛ إذ تختلف إجراءات ومدة الإخلاء بحسب عقد الإيجار وسبب المطالبة والوقائع والمستندات الخاصة بكل قضية.
معلومات التواصل
هاتف: 0548819970
البريد الإلكتروني: info@hamedlawfirm.sa
العنوان: 3617 طريق الملك فهد، مدينة العمال، الدمام32253
انقر هنا لطلب استشارة
هل تحتاج إلى استشارة قانونية؟
فريقنا من المحامين المتخصصين جاهز لمساعدتك في قضيتك القانونية.
احصل على استشارة الآن!